东方家园有限公司股权转让项目评估报告
东方家园有限公司
股权转让项目资产评估报告
中瑞国际评字[2013]第060010050012号
中瑞国际资产评估(北京)有限公司
二〇一三年六月十六日
中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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东方家园有限公司股权转让项目评估报告
目录
注册资产评估师声明 ................................... 3
摘要 .................................................. 4
一、委托方和被评估单位简介 ............................ 6
二、评估目的 .......................................... 7
三、评估对象和评估范围 ................................ 8
四、价值类型及其定义 .................................. 9
五、评估基准日 ........................................ 9
六、评估依据 .......................................... 9
七、评估方法 ......................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ........................... 15
九、评估假设 ......................................... 18
十、评估结论 ......................................... 18
十一、特别事项说明 ................................... 19
十二、评估报告使用限制说明 ........................... 20
十三、评估报告日： ................................... 21
附件目录 ............................................ 22
中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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东方家园有限公司股权转让项目评估报告
注册资产评估师声明
本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。
一、注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循
有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。
二、本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。
评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。
三、本评估报告中的基础信息由委托方提供，我们对评估报告中的该等信息的准确
性和完整性不承担任何责任。
四、本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告的评估结论仅供委托方为本报告
所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未
经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
五、我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但不对它们的法律
权属作出任何形式的保证。
六、我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估企业股东全部权益
价值在市场上可实现价格的保证。
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东方家园有限公司股权转让项目评估报告
东方家园有限公司
股权转让项目资产评估报告摘要
中瑞国际评字[2013]第060010050012号
一、评估目的：因涉及东方家园有限公司拟进行股权转让事宜，我公司接受东方
家园有限公司委托，对该经济行为所涉及的东方家园有限公司于评估基准日的全部资产
及负债进行评估，本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。
二、价值类型及其定义：本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是
指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在基准
日进行正常公平交易的价值估计数额。
三、评估对象和评估范围：本次评估对象为东方家园有限公司于评估基准日的股
东全部权益价值。评估范围是评估对象于评估基准日涉及的全部资产及负债。另，根据
委托方所述及评估要求，固定资产中的房屋建筑物因尚未办理产权过户手续，本次评估
不列入评估范围，评估值暂按账面值予以列示。其他纳入评估范围的资产与委托评估时
确定的资产范围一致。
四、评估基准日：2013 年 05 月 31 日。评估中所采用的一切取价标准均为评估基
准日有效的价格标准。
五、评估方法：采用成本法对东方家园有限公司的股东全部权益价值进行估算。
六、评估结论：
以持续经营为假设前提，截至评估基准日委估的资产账面价值 194，245.65 万元，
评估值 194，245.55 万元;负债账面价值 164，144.28 万元，评估值 164，144.28 万元;
净资产账面价值 30，101.37 万元，评估值为 30，101.27 万元，评估减值 0.10 万元，减
值率 0.00%。具体详见资产评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 05 月 31 日单位：万元
项目帐面价值评估价值增减值增值率%
流动资产105，350.18105，
非流动资产88，895.4888，895.38-0.10-0.00
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东方家园有限公司股权转让项目评估报告
长期股权投资88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定资产599.24616.3517.112.86
递延所得税资产17.210.00-17.21-100.00
资产总计194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流动负债164，144.28164，
负债总计164，144.28164，
净资产(所有者权益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根据委托方所述及评估要求，上述固定资产中的房屋建筑物(账面原值 550.00
万元，账面净值 438.85 万元)因尚未办理产权过户手续，本次评估不列入评估范围，评
估值暂按账面值予以列示。则上述评估后净资产扣除未纳入评估范围的房屋建筑物后，
其评估值为 29，662.42 万元。
应付职工薪酬中挂账职工工会经费和职工教育经费4，898，989.19 元，如果不做
负债处理的话，会对企业净资产产生影响。
七、评估报告使用限制说明：按现行有关规定，本评估结果的使用有效期为一年，
自 2013 年 05 月 31 日至 2014 年 05 月 30 日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实
现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据，超过一年，
其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
八、报告提出日期：2013年6月16日。
以上内容摘自评估报告书，欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告
书正文。本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。
资产评估机构法人代表：
注册资产评估师
注册资产评估师
中瑞国际资产评估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
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股权转让项目资产评估报告
中瑞国际评字[2013]第060010050012号
中瑞国际资产评估(北京)有限公司(以下简称“我公司”) 接受东方家园有限
公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按
照公认的资产评估方法，对东方家园有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的于评估基准
日的全部资产和负债进行评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了
实地勘察、市场调查与询证，对委托评估企业的股东全部权益价值在 2013 年 05 月 31
日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产的评估情况及评估结果报告如下:
一、 委托方和被评估单位简介
本次评估委托方及被评估单位均：为东方家园有限公司。
1、企业名称及注册情况
企业名称：东方家园有限公司
企业法人营业执照注册号：110000005128031
注册地址：北京市延庆县经济技术开发区二区妫水南街 24 号
法定代表人：张宏伟
注册资本： 人民币 50000 万元
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：销售建筑材料、装饰材料、五金交电化工、化工轻工材料、建筑机械、
家具、饮食炊事机械、卫生洁具、工艺美术品、机械电器设备、花卉、花肥、日用杂品、
百货、通讯设备;家居装饰;设备租赁(汽车除外);承办展览展销会;信息咨询;技
术转让;接授委托为企事业单位及个人提供劳务服务;自营和代理各类商品及技术的进
出口业务，但国家限定公司经营和禁止进出口的商品及技术除外(不另附进出口的商品
目录);经营进料加工和“三来一补”业务;经营对销贸易和转口贸易;承办装饰、家
具市场。
2、被评估单位简介
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东方家园有限公司系经北京市工商行政管理局批准，由东方集团股份有限公司与东
方集团实业股份有限公司于 1998 年 04 月 08 日共同出资组建的公司。公司股东及出资
情况如下表：
金额单位:人民币元
股东名称出资金额比例%
东方集团股份有限公司475，000，000.0095.00
东方集团实业股份有限公司25，000，000.005.00
合计500，000，000.00100.00
截止 2013 年 5 月 31 日止，东方家园有限公司对外投资情况如下：
金额单位:人民币元
被投资单位名称注册资本出资金额比例%
北京青龙湖盛城体育文化有限公司225，000，000.0090，000，000.0040.00
北京太阳火文化产业投资有限公司2，000，000，000.00 800，000，000.0040.00
3、被评估单位 2012 年及 2013 年 01-05 月资产负债及经营状况(单位：人民币元)
项目2012 年2013 年 01-05 月
主营业务收入0.000.00
利润总额-22，177，395.12-63，221，155.45
净利润-22，177，395.12-63，221，155.45
总资产891，330，661.33888，954，777.42
净资产364，234，903.73301，013，748.28
(三)其他评估报告使用者
1、法律法规规定的报告使用者。
2、除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、 评估目的
本次评估是为了满足东方家园有限公司拟进行股权转让的需要，对其涉及的东方家
园有限公司股东全部权益价值进行了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经济行为提
供资产价值参考。
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三、 评估对象和评估范围
(一)评估对象
本次评估对象为东方家园有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。评估前账面
总资产账面价值 194，245.65 万元，负债账面价值 164，144.28 万元，净资产账面价值
30，101.37 万元。
(二)评估范围
本次评估范围是评估对象涉及的全部资产及负债，包括流动资产、固定资产、长期
待摊费用、长期股权投资和流动负债。具体账面价值情况如下表：
金额单位：人民币万元
项目账 面 价 值
流动资产105，350.18
非流动资产88，895.48
长期股权投资88，279.02
固定资产599.24
递延所得税资产17.21
资产总计194，245.65
流动负债164，144.28
164，144.28
负债总计
净资产(所有者权益)30，101.37
另，根据委托方所述及评估要求，上述固定资产中的房屋建筑物(账面原值 550.00
万元，账面净值 438.85 万元)因尚未办理产权过户手续，本次评估不列入评估范围，评
估值暂按账面值予以列示。其他纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一
致。委托评估的资产已经中喜会计师事务所有限责任公司进行了审计，并出具了无保留
意见审计报告。
(三)资产权利状况
列入本次评估范围的房屋建筑物为东方家园有限公司以公司员工名义购入取得，至